房產特務｜孫SIR’ｓ秘密基地☕️

走出公務員生活後已經快三年沒有上班了，在下個月即將踏入信義房屋前，想再好好放（ㄊㄠˊ）鬆（ㄅ一ˋ）一下，

也因為上個月(Oct.)機車環島的關係，有感旅遊才能真正體驗人生，於是覺得絕對有必要來場旅行！

一開始在菲律賓（跳島模式），與柬埔寨吳哥窟（Cambodia Angkor）做抉擇，最後因吳哥窟已在我旅遊清單中許久，就決定是它了；

決定柬埔寨旅行後得知大學的澳門籍好友也恰巧要家族旅遊至越南而萌發相見歡的念頭，於是除了柬埔寨吳哥窟外，毅然決然的將越南也納入本次行程！

七日「越柬泰」自由行於是成形！

本偏屬「隨興分享」型旅遊文章，多寫重要記事，文長，懶得看的可以看有色字體即可～～

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由於旅伴適逢29歲（請慎選旅伴ＸD）....一踏上路就遇到許多的不順利。

越南－好用單字：謝謝（卡目恩、KA MOON）

==============DAY １ 越南==============

04:30由新莊出發，透過私人LINE@訂車，結果竟被司機晃點，後趕緊通知該LINE@人員，才又立即派遣司機接送前往機場。

所以建議手邊最好有多名即戰力的司機名單唷！

（儘管該接送LINE@人氣４千多還是不能盡信，畢竟是個人的，司機多為聘雇關係，素質良莠不齊）

手上的機票是06:05（登機時間），而起飛時間須看看板，為06:25（起飛時間）。會打這段表示，沒錯！我們目送了班機。

我們錯過了班機.....

我們錯過了班機.....

我們錯過了班機.....

WTF!!!!! 04:30出門、06:20就在候機室等了，結果竟然眼睜睜看著飛機飛走，還有什麼比這更不幸呢！？

Think positive stay positive

既然已經衰到不能再衰了，自然也該有好事要發生了吧！

好險空姐讓我們補至下午2點的班機，酌收費用1700/每人。

出發的前一晚只睡4小時，04:30起床到現在也累了於是在機場找地方補眠，可以至美食廣場的椅子休息比較舒服也比較不會被人影響哦！

（可以看到很多人躺在椅子上，我是不知道可不可以啦，但真的很難看！為維台灣的國際形象建議還是坐著睡吧！）

到了越南已是17:30，聽越南朋友的建議：出機場後是會看到一整排計程車接送區+辦理網卡的櫃台（沒錯，就是在外頭），走至最左邊的地方（末段）會看到白Vinasun、綠車Mailinh。

最後我們搭的是白車Ｖinasun，接待人員友善（但千萬別掉以輕心）也感覺不會坑人，計程跳錶會有三位數，後面要加3個0，再除760換成台幣，會發現：我的老天鵝阿！也太便宜！！如果是機場上車的要再多一筆20,000的機場費唷（約25台幣）。

在越南主要的交通工具就是GRAB，手機下載GRAB APP叫車，安全有保障、超級便宜又方便！

在此推薦一家當地朋友推薦的海鮮餐廳到 ốc Đào-Tran Hung Dao，

海鮮似乎是越南的招牌，BEER很便宜，有喝的大多選擇TIGER，

海鮮有的貴有的很超值，但總體覺得確實滿便宜的，於是就肆無忌憚的卯起來點，最後還是吃了NTD300/每人...XD

(圖片截自網路)

范五老街，個人覺得非常熱鬧！有許多老外、街頭表演、BAR、甚至會看到小小紅燈區，可以來走走逛逛感受一下氣氛！

158 Bùi Viện, Phường Phạm Ngũ Lão, Quận 1, Hồ Chí Minh, 越南

福隆奶茶Phuc Long coffee and tea 很像星巴克，到處都有分店，想喝的可以來解解饞

==============DAY ２、３ 越南==============

越南有第一郡到第十一郡，通常停留時間不夠多的(2日)，玩完第一郡就可以先給自己一個交代啦！

１、粉紅教堂  289 Hai Bà Trưng, Phường 8, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh

２、咖啡公寓  42 Nguyễn Huệ, Bến Nghé, Quận 1, Hồ Chí Minh, 越南

３、紅教堂（整修中）  Duong Nguyen Du, District 1, Ho Chi Minh City, Vietnam

４、統一宮，需門票（開放時間：0730-1100、1300-1600）  Nguyen Du St, District 1, Ho Chi Minh City, Vietnam

５、范五老街 185B Phạm Ngũ Lão, Phường Phạm Ngũ Lão, Quận 1, Hồ Chí Minh

(圖片截自網路)

６、鳥籠咖啡 65 Lê Lợi, Bến Nghé, Quận 1, Hồ Chí Minh, 越南

７、檳城市場 Chợ, Lê Lợi, Phường Bến Thành, Quận 1, Hồ Chí Minh 700000越南

有此一說，觀光客逛檳城市場，在地人逛安東市場。

圖為檳城市場某出口旁的換匯所，看這人潮就知道匯率絕對是不錯的！

MIU MIU SPA 2號店 

84 Ngô Đức Kế, Bến Nghé, Quận 1, Hồ Chí Minh, 越南

該店位於日本街上，在這邊幾乎都是日本料理，以及小型紅燈區，可以看到許多白衣仙女飄來飄去、也可以看到什麼是「選妃」

８種越南盾

戰利品：

北極狐後背包：20萬越盾，開價30萬

LV圍巾super copy：10萬越盾，開價30

小結：

１、胡市5-7PM常會下雨，請記得帶上雨衣；另該地最近有火燒山的情形，所以空氣污染很嚴重，就不用去金融塔笑想看夜景了XD
２、交通極度吵雜，喇叭聲大概是我一年聽到的量
３、推薦外他人購買便宜的店家會引起他店家眼紅！（暴戾風氣讓我對越南打折扣）
４、別隨便上陌生機車，有越搶劫殺人事件！！（經當地朋友證實；也因這點讓我對越南大大打折扣）
５、過馬路靠自己「硬過」
６、食物較柬埔寨更多選擇
７、「開市」非常重要，買便宜請趁早
８、這邊有許多仿品，但等級不到超仿別被騙了；即使你帶真品，在這邊也很可能被當假的、不會想多瞄一眼
９、建議可以帶耳塞
１０、越南商家脾氣暴躁，要你買時低聲下氣，不買時會直接怒丟計算機給你看
１１、在這邊有全家也有711
１２、越南檳城市場外的換錢所匯率比機場好
１３、越南跟台灣很像，只是環境髒、路邊垃圾多

１４、機車汽車行人都很倉狂，通過馬路各憑本事，但儘管如此也沒看到有車禍發生；另外覺得這邊也是練車的天堂，多數皆是打檔車

==============DAY ４、５、６ 柬埔寨==============

好用單字：

謝謝（哦滾、OR GOON）

你好（颼颼掰爹、SOSO BY DAY）

柬埔寨的首都為金邊，而吳哥窟則位於柬埔寨的暹（ㄒㄧㄢ）粒（ㄌㄧˋ）。

個人覺得吳哥窟不需規劃行程，只要找到飯店即可，飯店都會有配合的TUTU車（18:00-23:00可免費搭乘）

飯店會大概幫你介紹行程：小圈、大圈、外圈（需額外付費）

TUTU司機則會幫你斟酌規劃時間、還會自備冰桶讓你隨時都有冰水可以喝。

在柬埔寨的晚上行程可以逛ASIA MARKET、ANGKOR MARKET、PUB STREET、THE ART CENTER MARKET，要買伴手禮都hen好買！

在PUB STREET外圈（Asia market）的攤販，衣服只要1鎂！差點跌破眼鏡（綜藝摔）

但！便宜還有更便宜的，隔壁攤販竟然買3再送1.....無袖T、短袖，很多1鎂的，只是圖案沒有很多選擇就是。

雖然我們的年紀還算輕，也有基本英文能力，但隻身在國外難免會緊張會心慌；真覺得一定要趁年輕時趕快多出去走走，看看世界；

＂有些事現在不做，以後就不會做了＂

（BTW, 英文程度在大學時測驗是TOEIC 720分，現在應該只有600分程度，覺得只要敢講敢開口，比手畫腳的基本上就能溝通了。）

吳哥窟一直在我的旅遊名單裡面，而讓我對吳哥窟印象最為深刻的是這尊塔普倫寺（TA Prohm）樹根裡的BUDA。

找到他的時候當下真的萬分感動（訪遍千山萬水 踏破雨露風霜 踩碎煙雨斜陽 望穿紅塵古道）！！！

在同個Temple還有古墓麗影-安潔莉納裘莉 的影片場景

以上兩圖都在塔普倫寺（TA Prohm），且很容易被人忽視掉的景點（maybe同時我也忽略掉了很多經典景點）

個人覺得柬埔寨其實大概2-3天就夠了，除非你真的是很喜歡古文明、喜歡細細品味細節、探索文化的知性之人

否則大概情況會是這樣：

第一天第一站第一寺廟：(踩碎步+裂嘴笑+超興奮貌)

第二天：哇........好多寺廟阿、好多佛阿、好多石頭阿

第三天：當TUTU車司機回頭問：這邊要拍照嗎？答：噢沒關係，可以下一站囉XD

其實，看了這麼多的廟，印象最深的只有：

小吳哥（Angkor Wat）、崩密列（Beng Melea）、貢開寺（Koh Ker）、

塔普倫寺（TA Prohm）、涅槃寺（Neak Pean）、無名小廟(近貢開)

 小吳哥（Angkor Wat）

崩密列（Beng Melea）

 貢開寺（Koh Ker）

涅槃寺（Neak Pean） 

以及一個怎麼拍怎麼美的湖泊：

皇家御池（Srah Srang）

美好的旅程就留給各位自己探索吧！

小費：

飯店清潔：1鎂/次（置於枕頭上）；若不需清潔請掛do not disturb牌於門外，若沒掛上，清潔人員會當做你是需要的！

行李員：1鎂/次

接待人員Receptionist：視服務程度，共計3鎂

TUTU司機：視服務程度，共計6鎂

出門在外，財去人安樂，況且其實沒很多；當地均收相對低，個人覺得不用太在意，給出去的小費就靠買伴手禮時用力殺價省回來。

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戰利品：

絲巾/圍巾：2鎂，開價6

男傳統褲：4鎂，開價8

紅酒暨啤酒開瓶器：5.5鎂，開價12

ANGKOR叉子：4鎂，開價6

基本上用你覺得值得的價格去買，買的開心就好了別計較太多。

小結：
１、與司機確認在哪個出入口相等（東南西北入口），不要逛完廟了結果找不到司機，入口之間的車程搭TUTU需2元
２、唯一美中不足就是有很大機率遇到426
３、落日、夕陽，很遺憾的都沒看到標準的，否則夕陽由三塔中間旭日東昇真的很美；落日感覺也很普通，有點國外的月亮比較圓的意味。
４、按摩店很便宜但技術也很普通且隨便，甚至偷偷要求你給小費
５、別自以為跟當地人可以友好到哪，說不定他想要的只有小費
６、全暹粒只有5、6個紅綠燈，但每個燈號都會有倒數，感覺比台灣高級！
７、飯店人員、司機的英文比越南好很多！
８、建議備口罩，路上很容易有沙塵暴
９、景點區會有當地人(穿制服)「好心」要幫你拍照，約三張照片，小費是「每人」1元，給不夠他會自動跟你要....
１０、菜單上1.5元的Red bull不是你想的那個Red bull，口味比較像蠻牛
１１、各店菜單千遍一律，真的真的真的都很像，且超貴！由於是以美金計價，所以路邊的攤販最低也都1鎂起跳。
１２、拜託不要騎大象！近距離看到大象很感動，但看到牠眼神時充滿空洞、疲憊、哀傷...
１３、換錢所匯率普遍差，再好的也是很差，建議換多一點美金在身上，否則台幣換美金很難看
１４、如果人家對你雙手合十，也請以雙手合十回應，並多句哦滾（拒絕小孩攤販、tutu司機都用此招），除非你跟店家是朋友就以點頭示意 

==============DAY ６泰國==============

感謝各位看官看到最後！

其實泰國曼谷（Bangkok）只是來轉機刷個地圖砲成就感而已，

但在這邊也是學了很多，譬如

即便只是轉機，也得辦落地簽阿！！！！！

辦了落地簽才得入境，然後領取與你一起從暹粒起飛並降落泰國的可愛的行李們，然後再至3F（飛TAIPEI櫃檯）辦一次CHECK IN，然後行李過X光機，然後進候機室候機，登機，返台，完美。

在泰國辦落地簽印象最深的是，此刻時間已是凌晨00:30，超。級。多陸客，光是排個審查簽證表格就排了1小時半，

為何如此慢？因為陸客多之外，資料缺東缺西被審查員罵來罵去（真是辛苦審查員了，但也因如此中文講得不錯呢），還有生物辨識不會按手指的、或者辨識完護照想送審查員的...blah blah blah

連同是陸客的都說：這種簡單東西都不會，玩國內就好了玩什麼國外呢！（恩恩，唯一認同哦）

萬幸最後有趕上飛機（11/23 23:30抵泰國曼谷，11/24 02:00完成簽證，11/24 02:25飛機起飛）！

由此可知，飛機時間很重要，否則飛機飛了，你還在辦落地簽？

希望大家不要碰到如此窘迫的情境阿！

《越南、柬埔寨－相同點》

１、由於是自由行，全部旅程在進出海關時皆沒有給過任何小費！但如果是跟團，可能小費就已包含在你們的團費裡了。與當地的台商聊天，他們也覺得小費是個不良風氣，能不給就別給。

２、大家會習慣問你哪裡人，因為都討厭426阿（當你看到426如何對於攤販是什麼鳥態度就會懂），當地人也都知道香港、台灣、426之間的關係，就是沒有關係謝謝。
３、普遍都會使用FB

《注意點》
１、記得利用第三方網站訂票系統時（如KIWI、TRIVAGO 等），此些網站都會經過大陸，請再三確認姓名是否正確。否則可能會被要求酌收修改費用，甚至是不得登機！

２、隨身備一支筆或叉子以防人生安全
３、準備消費時注意價格並拍照，以防餐廳忘記價格、忘記出餐
４、別國機場中降轉機需辦電子簽或落地簽才能入境拿行李、然後再辦一次報到+托運+出境。（若辦入境

《柬埔寨－知識》
１、人口1200萬
２、國際學校每月學費40
３、英語學校每月學費14
４、護照需 10000美金
５、Tutu車+摩托車=900
６、去較遠的地方（外圈）需搭taxi
７、一日導遊英文30、他國語言45
８、餐廳爆貴（只有白飯+雞排的便當就要7元
９、全國家寺廟門票62鎂；崩密列5鎂；貢開10鎂
１０、司機為了賺錢積極程度可以從家裡殺來找你，因為被店家抽成高（小圈20，司機抽10；大圈20，司機抽10；日出行程才是司機才是真的可以賺的，）
１１、各廟管理員會拿已GG的青蛙釣螃蟹還滿有趣
１２、日出、日落擠滿滿滿都是人

《其他》

１、愛拍照得帶自拍棒即可，相機腳架可以不用帶，這次只有在Angkor Wat看日出時有拿出來架縮時攝影；如果要合照，請路人拍就好，多開口多交個朋友也很不錯！

２、自備原子筆，在機上可填寫「海關申報書」＆「入境卡」；走在路上則可用於防身

３、帶個GPS手錶紀錄行走路線似乎也很可以，有人使用的話再請告訴我心得～

最後，祝各位朋友旅途愉快！

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給對不動產有興趣的朋友們，如果你正準備開始研究房地產，

藉由考照開始認識不動產也是一個不錯的選項哦！

但與很多朋友聊天發現，其實很多人對於「房地產證照」都一知半解，

現在就由我來為大家做快速的簡單介紹吧！

房地產各類證照，主要可分為以下幾張（由易至難）：

不動產營業員、不動產經紀人（普考）、地政士（普考）、估價師（高考）

至於「危老重建推動師、都更推動人員、租賃住宅人員」，這又是另一個故事了（在此不討論）。

白話介紹證照：

不動產營業員：有進行「帶看」房地產的朋友們，請務必先具備此張入門證照唷～

不動產經紀人（CP值最高）：路上所見每一房仲店頭，皆必須有乙張不動產經紀人證照方得營業。

地政士：準備轉行當地政士、想開「地政士事務所」的朋友，就要先行考取哦。

考試題型：

不動產營業員：皆選擇題。錄取率：90%

不動產經紀人（CP值最高）：共考五科（國文、民法、土地法+土地稅法、不動產經紀法規、不動產估價），每科皆50分選擇50分申論（國文除外），及格分數60分，錄取率10-20%。

地政士：共考五科（國文、民法、土地法、土地稅法、土地登記規則），全申論！及格分數60分，錄取率5-10%。

準備時間（以筆者全職考生為例）：

不動產營業員：準備0-3天。許多人憑藉常識就應考，但筆者完全不是這派的啊，沒有任何準備就上戰場不是我的風格，所以還是乖乖唸書！

不動產經紀人：準備45-60天。（約考前一個月半至兩個月）

地政士：準備90-120天。（約考前3~4個月）

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上面可以看到「不動產經紀人證照」筆者用粗體標示，

其表示ＣＰ值之高是因有直接的加薪作用，

舉例信義房屋，若房仲人員取得不動產經紀人證照，每月先加薪$3000台幣以外，若該證照租給信義房屋做擴大據點使用時，可再加薪$6000元台幣！

如此等於加薪了$9000元/每月，

對於其他完全沒有此證照的同仁，一年的收入更是硬生生的多了$108,000，是不是非常超值呢！

而不動產經紀人證照錄取率在10-20%，

說難也沒很難，但確實也不簡單（廢話XD），

如果能將搶分科（不動產經紀相關法規、不動產估價概要）好好熟讀的話，

更可以有極高機率入手該證照唷！

（另外可以特別注意的是，經紀人證照錄取率微偏向一年難一年不難，如 104、106錄取率低，而105、107就偏高；所以108年的不動產經紀人考生們務必把握好機會喲！）

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唸書方式：

筆者是全職考生，每日唸書時數8-12小時，實際認真時間約5-8小時，

但實際進入狀況，印象很深刻的是在考前40天才比較有感（非鼓勵臨時抱佛腳，除非您與筆者一樣為全職考生，或者天資聰穎者例外。筆者真不是讀書Ｄ料。）

尋找優良唸書環境，妥善分配、規劃唸書時間，

國文：此科許多人是憑藉國學常識去應考，且該科占比低，可以不用太過擔心。但108年開始改多元化作文，還是必須了解一下寫作格式唷！

民法：此科為大家公認的門神考科，建議可以由每年的必考重點去著墨，如 由親屬、繼承 等篇切入

土地法+土地稅法：第二門神，土地法的範圍也很廣，參雜需要計算的土地稅法；建議由土地稅法開始下手，總比直接卯起來背土地法會來得好哦。

不動產經紀法規（搶分科）：經紀法規算是完整的背科，但也因為背法條居多，所以也相對單純好進入狀況。筆者這科也每年都做五遍以上！

不動產估價概要（搶分科）：聽從老師（估價師）的指示，近十年歷屆考古題要寫到看到題目即0秒反應寫出答案！筆者自己看了約五遍，分數：

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結論：

每一科都千萬不能放棄！別以為搶分科真的就乖乖給你搶！

更要注意的是，儘管搶分科沒有搶到分，也不能讓原本放棄的科目變成「啦啦隊」將你分數拉低，否則真的會很難力挽狂瀾。

考前筆者天真的設定目標：國文60、民法30、土法土稅30、經紀法規90、估價90

而實際上的考試成績，國文7X、民法3X、土法土稅4Ｘ、經紀法規75、估價80

由此可見，兩科搶分科皆未達標且有些微差距，

所幸民法、土法土稅也高於預設目標，暫不列入啦啦隊行列。

還記得考試當天，準備從家裡出發前，特地又向神明喊話，祈求考試順利，

果不其然，在幾科考試發卷前，都有特別的撇到類似的申論題，以致申論題寫得算得心應手。

最後結果當然是順利的通過了本次的「不動產經紀人」國家考試嚕！ 

（最後的最後再特別強調，請 勿 輕 易 放 棄 任 何 一 科，因為

號稱門神及二門神的民法＆土法，在筆者考地政士時，竟成了超級黑馬呢！！）

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「高中學測PR值35、大學差點被1/2、最後瘋狂兼差以繳暑修費用，最後低空飛過畢業門檻...。」

很明顯我不是讀書的料，但！「有興趣」非常 非常 非常給他重要。

從門外漢到第一次應考即連續考取108地政士&107不動產經紀人

這是我送自己而立之年，最好的生日禮物...。

對於沒有自制力的朋友(筆者即此類)，強烈建議藉由補習班逼迫自己念書。

高點的師資有稍微做過功課的應該都清楚：高考大神-許文昌、地政王牌-曾榮耀。許老師的土法土稅深入淺出，確實會讓人打從心底佩服的那種，扎扎實實鉅細靡遺又無懈可擊。
而曾榮耀老師的土法是最令我著迷喜愛的，和藹可親笑容可掬熱情又平易近人，搭配完全不死板的教學模式，還有我最需要的「口訣背誦」！榮耀老師總是會用一些小故事串出關鍵字，再擴大解釋成法條內容。來補習班不外乎就是想先取得證照，所以口訣背誦特別深得我心！

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給考生的話：
1、確實了解準備方向、方式、題型、題數、比重、搶分科，正所謂「方向不對 努力白費」。
2、簡易目標設定。（每天看N題土法、背N條土登土税、抑或是每N天寫乾一支筆）
3、積沙成塔的堅持很重要。覺得唸不完、心灰意冷，仍得照表操課，積羽沉舟，堅持就對了！
4、紀律。（1.惰性強就首選面授；2.找一位一臉金榜題名的戰友並跟著走；3.慎選讀書環境）
5、吸引力法則。凡事多往好處想，盡量保持正能量。
6、拜神，尋求精神上的平靜。

7、念累了就看PTT國考版（Examination）。與許多高普考考生（採名額制）比較，地政士＆不動產經紀人（採及格制）真的算難度相對小的了，逛國考版刷優越感。

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如果您20-24歲，恭喜您，相信您將來肯定大有可為，因為你已知道自己要的是什麼，至少你已在一條專業的路上。
如果您25-29歲，該清醒了，該為自己的人生負責、做點事了。
如果您30歲以上，看看那些上課坐您附近的小鮮肉們，多加點油吧，放棄真的不需太多理由。

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地政士＆經紀人每年只有一次考試，前者在每年6月，後者在11月，

「辛苦一陣子，輕鬆一輩子」

試想，如果不一次就考上，往後還得面對：

Ａ、再吃Ｎ年的補習班便當...

Ｂ、再花Ｎ倍的時間、金錢、精神挑燈夜戰...

Ｃ、再花Ｎ倍的勇氣為自己加油打氣撐下去...

Ｄ、法規不斷在修改，今年考題不等於明年...

Ｅ、要唸的題庫一年比一年多 一年比一年刁...

再往好的方面試想：

壹、考上了就可以馬上開始計算資歷（如 108地政是我  我是108地政士）

貳、如果一次就考上，就可以把原本要拿來繳給補習班的學費拿來血拼多happy!（設定敗家清單是很合理的一件事）

參、如果一次就考上，原本要花三個月的時間Ｋ書，變成將此三個月拿來賺錢，如此一來一往，收穫更是加倍呢～

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最後，要向一路上我所遇到的補習班好戰友、讀書群朋友、眾師資、專員、以及天上的老爸表達最誠摯的謝意！

祝福各位不動產考照路上的夥伴們都金榜題名！

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9/22前申請地價稅「自住稅率」，但因9/22事逢周末，故順延至星期一，請把握時間!!

地價稅稅單尚未收到前，帶您先來試算吧!!

地價稅（公告現值於標示部、公告地價在所有權部），8/31為納稅基準日。

稅額＝申報地價*面積*持分*稅率

稅率，自用千分之二、一般千分之十。9/22前要申請為自用，若遇週末則延至週一，自用辦一次即可，若所有權人有變更(戶籍變動、夫妻贈與、繼承)，就一定要重新申請。

         舉例：父子同居，後父親仙逝，兒子當然繼承，父親原有申請自住，雖子繼承後仍做自住使用，但因房屋所有權人異動，故須重新申請「自住」。

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一間房屋就一張房屋稅單；同一人在同一縣市，不管有幾筆土地，都只有一張地價稅單。公告地價每兩年調一次（故 108年=107年）。

房屋稅以房屋為要件，有幾間就會收到幾張，地價稅以人為要件，有幾筆土地就幾張、同筆土地所有權人有3人就會有三張。

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現採兩價分離是因，只有一個價會有問題（沒有賣的繳地價稅、有賣地的繳土增稅），因土增稅的精神是要課有賣地而有所得的人，而若沒有賣地的人其地價也被一併調整的話（沒賣地還被調漲），對他們不公平（違反憲法保障人民的權利），故採兩價分離。

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買房注意事項3部曲，第3部 -『看屋後』

“滿分100分，在你心中95分的房子，你一樣堅持用60分的價格去談嗎，會不會又與該apple物件擦身而過呢”

1、屋主開價通常比成交價高，所以有談價空間

2、買家心理必須有一底價數字，打折後以該數字來談

• 舉例：房價1000萬，以8折為自己之開價。此時若因其他因素有急迫購屋需求，方可由85折開始，但一定要注意加價節奏。
• 若被問到貸款成數時，請說約八成，且為含裝潢。
• 實價登錄總價包含服務費

3、是否為行情價

須從行情開始判斷，再決定開價折數，樓層差(舉例:2F)或附近有諸多嫌惡設施，可再將價格下調；談價首重感覺，再考慮理性問題。

4、斡旋金

• 斡旋金即訂金概念，寫斡旋書給價碼後請經紀人談，屋主若無意願，則該斡旋金退回買方。
• 見面談：買賣雙方價格差不多時會進入「見面談」階段。（通常落在10%價格以內）
• 房仲之服務費（須考量雙方的合理性，不宜過度殺價）

　　　  買方服務費為總價2%，賣方服務費總價4%，依售案總價做調整，若為高總價豪宅，則賣方服務費約2~3%。

補充：訂金原則不超過1%，除非售案條件很好；為防止賣家屆時後悔不賣，方可考慮將訂金提高到10%。如此，賣方若確定不賣，須退一倍斡旋金，但買家反悔不買則沒收斡旋金。

以上為看房概要整理，詳細內容講座皆有完整教學。

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「買房注意事項3部曲」後，請繼續下一篇「買屋過戶流程」！

參考資料：講座筆記、Mr.鄭(0.38)

買房3部曲，第2部 -『看屋中』(約看5~10間)

“人辛苦一輩子，多數為的不過是個屬於自己理想的窩，有人花了1年看房就完成目標、有人卻花了5年仍尋尋覓覓，是哪個環節出錯了嗎？

買台4萬的桌電（以現在這預算來說算不錯了），都會上網各種搜集資料、比價，買房這種大事，動輒千百萬，更是不能兒戲。”

1.大環境：交通便利、地緣關係

• 工作需求，夫妻兩人工作地點
• 通勤：停車考量、是否需常回父母家就近照護、父母親幫忙顧小孩與上學 等交通問題

2.小環境：住屋周遭環境(嫌惡設施)

• 福地、靈骨塔、殯儀館 →買房時注意窗外景觀是否有諾大的廣告看板，注意很可能是障眼法以遮蓋福地！
• 資源回收廠、焚化廠
• 電塔、變電所
• 宮廟、寺廟 →全台登記有案寺廟總數達1萬2271座，數量最多的前3個縣市分別為台南市（1623座）、高雄市（1476座）及屏東縣（1127座），以道教                             寺廟9645座最多，而教（會）堂數則有3006座，比連鎖便利商店(統計至2017年底)達1萬662家還多！廟會、唸經、放鞭炮等噪音，焚香、                           燒紙錢等空汙
• 特種行業 →生活圈形態及出入份子致使房價受到考驗 e.g.萬華龍山寺、林森北路
• 捷運軌道、鐵路、平交道、高架道 →並非近捷運的房子就好，而是捷運有停靠的才好，不要買到捷運穿越地；與高架道高度平行之兩側房屋噪音震動大。
• 機場 →正所謂，「叫醒我的不是鬧鐘、也不是夢想...」，而是音爆聲
• 夜市 →曬衣容易有味道、夜市營運時間回家擁擠
• 加油站、瓦斯行 
• 醫院 →救護車高音頻

3.屋況：須判斷屋況屬 可/不可 改變

• 海砂、輻射、凶宅等為不可改變的（查詢不動產說明書及網路） →有輻射的屋子，或許在你有生之年都不會消滅
• 一般漏水問題：共用管線、樓上滲漏下來的、廁所防水層問題 →購買前確定鄰居間關係良好，並願意讓你進出修繕
• 頂樓漏水問題：頂樓磁磚地板壞掉或排水孔堵塞（修繕費用每坪約5K）
• 陽台邊緣、邊間易漏水或是壁癌
• 頂樓：會有熱、漏水問題，但高層樓相對會有較佳的採光、通風、安靜
• 濕氣：與樓層高低較無關係，視地區
• 巷寬：巷子寬較方便，但晚上可能有噪音問題，巷子宅可能較安靜但不方便
• 樓層：公寓2樓人人最為詬病（因糞管線路轉折處）且集合式住宅區內採光相對較差，但價格便宜。
• 風水：路沖（間接影響房價）、壁刀 等；話又說回來，若真要找到十全十美的風水屋，或許就也可以打消買房的念頭了。

以上為看房概要整理，詳細內容講座皆有完整教學。

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參考資料：講座筆記、Mr.鄭(0.38)

“人辛苦一輩子，多數為的不過是個屬於自己理想的窩，有人花了1年看房就完成目標、有人卻花了5年仍尋尋覓覓，是哪個環節出錯了嗎？

買台4萬的桌電（以現在這預算來說算不錯了），都會上網各種搜集資料、比價，買房這種大事，動輒千百萬，更是不能兒戲。

除了做足功課外，在請房仲帶看物件之前，先想過以下問題，讓房仲也能針對你的需求更精準的pass物件！”

『看屋前』

1.Who is the key man? 本人/父母/其他。

買屋是要誰住的呢？是你嗎？是老婆嗎？是父母嗎？

又，買屋的頭期款是你自己的嗎？是跟老婆一起存的嗎？是父母贊助的嗎？

你自己決定買屋與否，是可以的嗎？還是仍要與老婆、父母、鄰居、風水師討論/請益呢？

2.買房目的（自住/其他）

若為自住要以適合自己生活為主，單價其次。生活包括你的工作地點、周遭環境、交通工具、時間成本。為何說單價其次呢？假使前述的要件都符合你的需要，行情落在25-30萬/P，你又真的很愛這間房子，這間房子在你心裡有了95分的成績，你會不會想以29、30萬去考慮它？還是你要再花更多的時間繼續看房子？你如果時間還很充裕的話，是的，當然可以繼續看。可能有人說我就是想買25萬，便宜的房子大家都想，但，換個角度，今天給你買在25萬，漲到35萬了，你會考慮賣掉它嗎，尤其他又是你的起家厝，在這裡有很多美好回憶的時候。

3.總價預算

是否包含裝潢費。買房子沒意外可以貸款到八成，但銀行就真的給你八成嗎？有沒有可能剛好貸不到八成？如果1000萬的房子，你就真的只乖乖的準備頭期款200萬嗎？建議拉高預算，好比「緊急預備金」、或是應付裝潢、修繕。

4.裝潢費如何決定？

考量“預計住多久/首購”等因素會影響你的裝潢費。如果預計住至少10年，裝潢預算自然可以拉高，又或者入手的房子屋齡屆滿20、40有進行整理裝修之必要。

5.貸款成數如何決定

貸款最高約8成，房貸佔薪資比例不宜超過60%。標準品最高可貸八成。e.g.貸800萬, 2%, 月還4萬，月薪至少應為66,666元。

6.貸款年限說明、決定

最優良的房貸條件：低利率、高成數、寬限期長、還款期限久、不綁約、違約金 等。可考量30年貸款，並以大額還款方式提前償還以增加彈性，其餘可考量每月財力、再貸款的可能性。另銀行也會考量屋齡、人齡、物況、人況、債信等因素決定你的等級！建議務必與銀行維持信用卡往來的良好關係並準時付清，在銀行眼中，一個完全不使用信用卡、與銀行無任何關係的「小白」，比起與銀行有正常來往關係的客戶，後者才真正是銀行的好朋友喔！

7.物件是否為標準品

標準品（70~80%）。e.g.公寓2~5樓、15P(坪)up、非山坡管制地 等

非標準品：因較少人買，故貸款成數時常受限。e.g.頂加、15P以下套房 等

8.提供不動產說明書

可請經紀人提供，判斷有無山坡管制地、凶宅、海砂、漏水、輻射、未按建築法規施工

以上為看房概要整理，詳細內容講座皆有完整教學。

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參考資料：講座筆記、Mr.鄭(0.38)

『地政事務所 親自調閱』

前言

 儘管政府瘋狂打房，仍不減普羅大眾對於房地產的熱愛，

我與身邊10餘位已退休且擁有高資產的大哥、大姐們討論：

股票 期貨 基金 債券 儲蓄險&定存(應該沒人會投吧!??) 房地產，何者會是投資首選呢?

果不其然，得到的答案都是—「房地產」！

看來"有吐司有財"的觀念真的根深蒂固呢。

而踏入房地產的第一步，非「地籍謄本」莫屬囉！

人，有身分證字號；房子，有門牌號、建號及地號，

人，有戶口名簿；房子，有地籍謄本。

謄本，也稱『房產照妖鏡』。

先來個簡單三QA（不是3Q陳柏惟）

Q1：謄本共分幾類？　A：三類。

Q2：調閱謄本需要什麼？　A：如果只是第二類謄本，完全不需要任何證件。

Q3：有哪些方式可以取得謄本呢?　A：方法一，親自至地政事務所櫃台申請；方法二，至 HiNet地政服務網站 （點我） 申請；方法三，向代書OR房仲索取。

申請資格：

第一類謄本：需為登記名義人(通常為屋主)或屋主委託的代理人才可申辦 。
第二類謄本：任何人都可申請調閱。
第三類謄本：登記名義人、具有法律上通知義務或權利義務得喪變更關係之利害關係人。

謄本差異：

第一類謄本：顯示登記名義人全部登記資料。

第二類謄本：隱匿登記名義人之出生日期、部分姓名、部分統一編號、債務人及債務額比例、設定義務人及其他依法令規定需隱匿之資料。

第三類謄本：隱匿登記名義人之統一編號、出生日期之資料。

小結：不管你是阿貓阿狗、是否認是屋主，凡只要是你看得到的「門牌」，都能窺探其「第二類謄本」哦！

本文針對『地政事務所 親自調閱』做介紹

(注意！調閱土地謄本時請選擇"部分"，調閱建物可選擇"全部"，若您居住的為透天厝，則「土地謄本」選擇"全部"是沒問題的，但若您居住地若為集合式住宅且又不小心選到"全部"，那您調閱的將會是所有住戶的資料，少則十來份、多則上千份A4紙，每張又以20元計算.....千萬千萬別想不開阿!!)

步驟一、抽取號碼牌後，等待叫號辦理

步驟二、提供門牌號 or 建號 or 地號予經辦人員

步驟三、因本次申請一類謄本，故需確認登記名義人已知情並有委託，無需委託書。(申請二類謄本可忽略此步驟)

步驟四、繳費。每"張"A4紙是20元，皆為黑白，比彩色印刷還貴

彩蛋：只知門牌號的可先行利用「地籍圖資網路便民服務系統」（點我）查詢地號 ，若由櫃台人員代為查詢，得再付$20元喔! 省起來買飲料啦!

彩蛋：只要知道門牌就可以調閱謄本，那...台北101、總統府、立法院的是不是也......？歡迎加LINE好友洽詢：@136huvky

彩蛋：值得一提的是，二類謄本大部份人最在意的「地址」跟舊制相同會完整顯示，但是新制實施後，民眾可選擇向地政機關申請將部分部分地址隱匿，其地址將只顯示至段、路、街、道或前六個中文字為止。例如隱匿後會顯示成「新北市板橋區中山路一段＊＊＊」。 

彩蛋：近期有詐騙集團鎖定「乾淨無房貸的房子」為目標，建議登記名義人至各地地政事務所辦理「地籍異動即時通」（點我）防範自己辛苦打拼買來的房子遭移轉他人之手，或者申辦小額房貸，如此，有設定抵押權的物件，在詐騙集團眼中便由高級和牛變成非洲豬瘟瞜^_^

完成以上步驟一二三後，即可拿到熱騰騰的謄本瞜！謄本基本會有三部曲，依序為「標示部」、「所有權部」、「他項權利部」。

標示部：人or物之基本資料；所有權部：人的資料；他項權利部：不一定會有，除非有設定他項權利(最常見的為抵押權、地上權)，所以如果您的地籍謄本無此項，可千萬別以為是資料不完全或電腦當機唷。

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全國法規資料庫 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060003&flno=24-1

法令依據：土地登記規則24條之1