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買房注意事項3部曲，第3部 -『看屋後』

“滿分100分，在你心中95分的房子，你一樣堅持用60分的價格去談嗎，會不會又與該apple物件擦身而過呢”

1、屋主開價通常比成交價高，所以有談價空間

2、買家心理必須有一底價數字，打折後以該數字來談

• 舉例：房價1000萬，以8折為自己之開價。此時若因其他因素有急迫購屋需求，方可由85折開始，但一定要注意加價節奏。
• 若被問到貸款成數時，請說約八成，且為含裝潢。
• 實價登錄總價包含服務費

3、是否為行情價

須從行情開始判斷，再決定開價折數，樓層差(舉例:2F)或附近有諸多嫌惡設施，可再將價格下調；談價首重感覺，再考慮理性問題。

4、斡旋金

• 斡旋金即訂金概念，寫斡旋書給價碼後請經紀人談，屋主若無意願，則該斡旋金退回買方。
• 見面談：買賣雙方價格差不多時會進入「見面談」階段。（通常落在10%價格以內）
• 房仲之服務費（須考量雙方的合理性，不宜過度殺價）

　　　  買方服務費為總價2%，賣方服務費總價4%，依售案總價做調整，若為高總價豪宅，則賣方服務費約2~3%。

補充：訂金原則不超過1%，除非售案條件很好；為防止賣家屆時後悔不賣，方可考慮將訂金提高到10%。如此，賣方若確定不賣，須退一倍斡旋金，但買家反悔不買則沒收斡旋金。

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「買房注意事項3部曲」後，請繼續下一篇「買屋過戶流程」！

參考資料：講座筆記、Mr.鄭(0.38)

買房3部曲，第2部 -『看屋中』(約看5~10間)

“人辛苦一輩子，多數為的不過是個屬於自己理想的窩，有人花了1年看房就完成目標、有人卻花了5年仍尋尋覓覓，是哪個環節出錯了嗎？

買台4萬的桌電（以現在這預算來說算不錯了），都會上網各種搜集資料、比價，買房這種大事，動輒千百萬，更是不能兒戲。”

1.大環境：交通便利、地緣關係

• 工作需求，夫妻兩人工作地點
• 通勤：停車考量、是否需常回父母家就近照護、父母親幫忙顧小孩與上學 等交通問題

2.小環境：住屋周遭環境(嫌惡設施)

• 福地、靈骨塔、殯儀館 →買房時注意窗外景觀是否有諾大的廣告看板，注意很可能是障眼法以遮蓋福地！
• 資源回收廠、焚化廠
• 電塔、變電所
• 宮廟、寺廟 →全台登記有案寺廟總數達1萬2271座，數量最多的前3個縣市分別為台南市（1623座）、高雄市（1476座）及屏東縣（1127座），以道教                             寺廟9645座最多，而教（會）堂數則有3006座，比連鎖便利商店(統計至2017年底)達1萬662家還多！廟會、唸經、放鞭炮等噪音，焚香、                           燒紙錢等空汙
• 特種行業 →生活圈形態及出入份子致使房價受到考驗 e.g.萬華龍山寺、林森北路
• 捷運軌道、鐵路、平交道、高架道 →並非近捷運的房子就好，而是捷運有停靠的才好，不要買到捷運穿越地；與高架道高度平行之兩側房屋噪音震動大。
• 機場 →正所謂，「叫醒我的不是鬧鐘、也不是夢想...」，而是音爆聲
• 夜市 →曬衣容易有味道、夜市營運時間回家擁擠
• 加油站、瓦斯行 
• 醫院 →救護車高音頻

3.屋況：須判斷屋況屬 可/不可 改變

• 海砂、輻射、凶宅等為不可改變的（查詢不動產說明書及網路） →有輻射的屋子，或許在你有生之年都不會消滅
• 一般漏水問題：共用管線、樓上滲漏下來的、廁所防水層問題 →購買前確定鄰居間關係良好，並願意讓你進出修繕
• 頂樓漏水問題：頂樓磁磚地板壞掉或排水孔堵塞（修繕費用每坪約5K）
• 陽台邊緣、邊間易漏水或是壁癌
• 頂樓：會有熱、漏水問題，但高層樓相對會有較佳的採光、通風、安靜
• 濕氣：與樓層高低較無關係，視地區
• 巷寬：巷子寬較方便，但晚上可能有噪音問題，巷子宅可能較安靜但不方便
• 樓層：公寓2樓人人最為詬病（因糞管線路轉折處）且集合式住宅區內採光相對較差，但價格便宜。
• 風水：路沖（間接影響房價）、壁刀 等；話又說回來，若真要找到十全十美的風水屋，或許就也可以打消買房的念頭了。

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參考資料：講座筆記、Mr.鄭(0.38)

“人辛苦一輩子，多數為的不過是個屬於自己理想的窩，有人花了1年看房就完成目標、有人卻花了5年仍尋尋覓覓，是哪個環節出錯了嗎？

買台4萬的桌電（以現在這預算來說算不錯了），都會上網各種搜集資料、比價，買房這種大事，動輒千百萬，更是不能兒戲。

除了做足功課外，在請房仲帶看物件之前，先想過以下問題，讓房仲也能針對你的需求更精準的pass物件！”

『看屋前』

1.Who is the key man? 本人/父母/其他。

買屋是要誰住的呢？是你嗎？是老婆嗎？是父母嗎？

又，買屋的頭期款是你自己的嗎？是跟老婆一起存的嗎？是父母贊助的嗎？

你自己決定買屋與否，是可以的嗎？還是仍要與老婆、父母、鄰居、風水師討論/請益呢？

2.買房目的（自住/其他）

若為自住要以適合自己生活為主，單價其次。生活包括你的工作地點、周遭環境、交通工具、時間成本。為何說單價其次呢？假使前述的要件都符合你的需要，行情落在25-30萬/P，你又真的很愛這間房子，這間房子在你心裡有了95分的成績，你會不會想以29、30萬去考慮它？還是你要再花更多的時間繼續看房子？你如果時間還很充裕的話，是的，當然可以繼續看。可能有人說我就是想買25萬，便宜的房子大家都想，但，換個角度，今天給你買在25萬，漲到35萬了，你會考慮賣掉它嗎，尤其他又是你的起家厝，在這裡有很多美好回憶的時候。

3.總價預算

是否包含裝潢費。買房子沒意外可以貸款到八成，但銀行就真的給你八成嗎？有沒有可能剛好貸不到八成？如果1000萬的房子，你就真的只乖乖的準備頭期款200萬嗎？建議拉高預算，好比「緊急預備金」、或是應付裝潢、修繕。

4.裝潢費如何決定？

考量“預計住多久/首購”等因素會影響你的裝潢費。如果預計住至少10年，裝潢預算自然可以拉高，又或者入手的房子屋齡屆滿20、40有進行整理裝修之必要。

5.貸款成數如何決定

貸款最高約8成，房貸佔薪資比例不宜超過60%。標準品最高可貸八成。e.g.貸800萬, 2%, 月還4萬，月薪至少應為66,666元。

6.貸款年限說明、決定

最優良的房貸條件：低利率、高成數、寬限期長、還款期限久、不綁約、違約金 等。可考量30年貸款，並以大額還款方式提前償還以增加彈性，其餘可考量每月財力、再貸款的可能性。另銀行也會考量屋齡、人齡、物況、人況、債信等因素決定你的等級！建議務必與銀行維持信用卡往來的良好關係並準時付清，在銀行眼中，一個完全不使用信用卡、與銀行無任何關係的「小白」，比起與銀行有正常來往關係的客戶，後者才真正是銀行的好朋友喔！

7.物件是否為標準品

標準品（70~80%）。e.g.公寓2~5樓、15P(坪)up、非山坡管制地 等

非標準品：因較少人買，故貸款成數時常受限。e.g.頂加、15P以下套房 等

8.提供不動產說明書

可請經紀人提供，判斷有無山坡管制地、凶宅、海砂、漏水、輻射、未按建築法規施工

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