房產特務｜孫SIR’ｓ秘密基地☕️

“人辛苦一輩子，多數為的不過是個屬於自己理想的窩，有人花了1年看房就完成目標、有人卻花了5年仍尋尋覓覓，是哪個環節出錯了嗎？

買台4萬的桌電（以現在這預算來說算不錯了），都會上網各種搜集資料、比價，買房這種大事，動輒千百萬，更是不能兒戲。

除了做足功課外，在請房仲帶看物件之前，先想過以下問題，讓房仲也能針對你的需求更精準的pass物件！”

『看屋前』

1.Who is the key man? 本人/父母/其他。

買屋是要誰住的呢？是你嗎？是老婆嗎？是父母嗎？

又，買屋的頭期款是你自己的嗎？是跟老婆一起存的嗎？是父母贊助的嗎？

你自己決定買屋與否，是可以的嗎？還是仍要與老婆、父母、鄰居、風水師討論/請益呢？

2.買房目的（自住/其他）

若為自住要以適合自己生活為主，單價其次。生活包括你的工作地點、周遭環境、交通工具、時間成本。為何說單價其次呢？假使前述的要件都符合你的需要，行情落在25-30萬/P，你又真的很愛這間房子，這間房子在你心裡有了95分的成績，你會不會想以29、30萬去考慮它？還是你要再花更多的時間繼續看房子？你如果時間還很充裕的話，是的，當然可以繼續看。可能有人說我就是想買25萬，便宜的房子大家都想，但，換個角度，今天給你買在25萬，漲到35萬了，你會考慮賣掉它嗎，尤其他又是你的起家厝，在這裡有很多美好回憶的時候。

3.總價預算

是否包含裝潢費。買房子沒意外可以貸款到八成，但銀行就真的給你八成嗎？有沒有可能剛好貸不到八成？如果1000萬的房子，你就真的只乖乖的準備頭期款200萬嗎？建議拉高預算，好比「緊急預備金」、或是應付裝潢、修繕。

4.裝潢費如何決定？

考量“預計住多久/首購”等因素會影響你的裝潢費。如果預計住至少10年，裝潢預算自然可以拉高，又或者入手的房子屋齡屆滿20、40有進行整理裝修之必要。

5.貸款成數如何決定

貸款最高約8成，房貸佔薪資比例不宜超過60%。標準品最高可貸八成。e.g.貸800萬, 2%, 月還4萬，月薪至少應為66,666元。

6.貸款年限說明、決定

最優良的房貸條件：低利率、高成數、寬限期長、還款期限久、不綁約、違約金 等。可考量30年貸款，並以大額還款方式提前償還以增加彈性，其餘可考量每月財力、再貸款的可能性。另銀行也會考量屋齡、人齡、物況、人況、債信等因素決定你的等級！建議務必與銀行維持信用卡往來的良好關係並準時付清，在銀行眼中，一個完全不使用信用卡、與銀行無任何關係的「小白」，比起與銀行有正常來往關係的客戶，後者才真正是銀行的好朋友喔！

7.物件是否為標準品

標準品（70~80%）。e.g.公寓2~5樓、15P(坪)up、非山坡管制地 等

非標準品：因較少人買，故貸款成數時常受限。e.g.頂加、15P以下套房 等

8.提供不動產說明書

可請經紀人提供，判斷有無山坡管制地、凶宅、海砂、漏水、輻射、未按建築法規施工

以上為看房概要整理，詳細內容講座皆有完整教學。

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參考資料：講座筆記、Mr.鄭(0.38)